香港楼市起伏

2026年第四季度，香港住宅市场正处在一个关键的调整期。过去一年积累的购买力逐渐释放，同时内地跨境资金政策收紧与美国联储局加息相互博弈，导致楼价上涨势头明显减缓，市场进入“整固期”和“以价换量”的转型阶段。

回顾第三季度，香港住宅市场已显示出整固迹象。中原地产数据显示，第三季度整体住宅楼宇交易为13,242宗，环比大幅下降40.2%。差估署最新数据也表明，今年前8个月私宅售价指数累计上涨约7%，但7至8月楼价已出现约0.8%的回调。

受美国联储局利率调整、股市波动及内地收紧跨境资金政策影响，戴德梁行对后市预测转为审慎。该行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤指出，鉴于第三季度交投放缓，全年住宅成交预测从上一季度的约7.5万宗，下调至约6.7万至6.8万宗。楼价方面，若第四季度利率再次上调，楼市短期将以整固为主，因此全年住宅楼价涨幅预计在7%左右。

内地买家：支撑香港楼市的“半壁江山”

香港住宅市场此轮复苏中，内地买家的作用显著。2024年香港取消针对非居民购房者的税收后，内地买家大量涌入，购房量约占香港总购房量的三分之一。

据第一太平戴维斯数据，今年第一季度，在至少1亿港元的楼市交易中，内地买家占比超过一半，较2025年约40%的比例有所上升。美联物业研究中心于2026年3月发布的《内地买家深度分析报告》显示，香港全面撤辣两年后（2024年3月至2026年2月），内地买家入市情况激增，期内一二手住宅注册量达27,702宗，较撤辣前增长1.63倍；涉及资金约2,884亿港元，其中60.3%流向一手市场。

然而，支撑此轮涨势的外部条件正逐渐松动。内地自年中起收紧跨境资金政策，戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明在发布2026年第三季度香港物业市场回顾及展望时表示，该行9月录得的询价量，较5月的年内高点回落约35%。同时，美国联储局9月加息0.25厘，年底前可能再次加息，香港银行的按揭利率面临上调压力。跨境资金通道收窄与融资成本上升共同作用，产生了双重抑制效应。

面对第三季度交投放缓，发展商在季末调整策略，接连以贴近市场甚至低于市价的价格推盘。其中，油塘擎海首批折实平均尺价跌破1.4万港元，较2023年油塘亲海駅“深水炸弹价”每尺14,997港元更低，创下近十年九龙市区新盘新低。进入第四季度，预计楼市仍由一手市场主导，“以价换量”将成为发展商的主要策略。

从“增量叙事”到“存量博弈”

尽管短期整固，花旗对香港楼市中期前景仍持正面看法，预测2027年楼价上涨6%，租金创新高，同样上涨6%。

花旗指出，政府新的《长远房屋策略》中人口预测较为保守，低估了未来家庭形成的速度。长策订下的2027至2036年度最新私人房屋供应目标为12.6万伙，同比下降5%，即每年1.26万伙，较10年前（2016至2025年度）的19万伙目标低34%。需求则大致稳定，同比持平，较10年前下降8%，公私营比例为70/30。随着新供应更多集中在北部都会区，花旗认为核心区的供应前景将更为紧张。

该行表示，学生流入带来额外需求上行空间。香港在2015至2025年学生签证增加51,000张；而2030年非本地学生10万人的目标，在五年计划下仅意味着每年增长4,000人。由此推算的需求为23,000个单位（假设每个单位住2名学生），目前已经同比增长45%，即增加7,200个单位，抵消了家庭组成速度放缓的影响。随着香港加速发展为教育枢纽，预计需求有进一步上升空间。

花旗认为，官方需求预测可能低估了未来家庭组成数量。按长远房屋策略预计，2027至2036年人口增加41.8万至806万，只会带来18.68万个新家庭；对比2015至2025年，当时人口仅增长20万，已带来30.4万个新家庭。该行还预期人才与学生流入会带来需求上行空间；香港的递延收益税改革，可能成为短期催化剂，吸引金融专才。

该行指出，私人住宅落成量预计于2027年降至15,400伙，而2025年为18,400伙；2026年为17,000伙。基于2023至2025年的土地供应，预计2028年落成量维持在相近低位。2026年前8个月一手成交量同比增长10%至14,300伙；该行估计2026年销售同比增长3%至21,100伙。

在专才、学生及新来港人士的租赁需求支持下，政府租金指数前8个月累计上涨约4.9%。租务市场表现相对强劲，戴德梁行预计全年住宅租金有望上涨5%至7%。租金涨幅超过售价，意味着“供平过租”的逻辑正在部分区域重新成立，这可能是楼市最坚实的底部支撑。

此轮楼市起伏的本质，是香港住宅市场正告别一个由南下资金主导的“增量叙事”，回归到一个由本地刚需与专才流入共同支撑的“存量博弈”。前者来得迅猛，去得也快；后者虽缓慢，却更为持久。对于市场参与者而言，理解这两种力量的消长节奏，或许比关注短期楼价波动更为重要。

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